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Panfleto

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Gestão Administração Condomínios

Propriedade

  • Vou-me mudar para um apartamento, dentro do prédio quais serão as minhas propriedades?

    Ao mudar-se para um prédio multifamiliar, a sua propriedade é a sua fração, a sua casa. Para além desta, é depois coproprietário das áreas comuns do edifício.

  • O que são áreas comuns de copropriedade?

    As áreas comuns de copropriedade são todas aquelas que são tanto suas como de todos os restantes vizinhos que habitam o condomínio. Essas áreas são: solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras, telhado, cobertura, entradas, vestíbulos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardins, piscina, garagem…Assim, as áreas comuns são todas aquelas que não são usadas apenas por si.

  • E se eu não quiser usar nenhuma das áreas comuns?

    Essa situação não pode ser colocada, pois o acesso e posse de todas as áreas comuns é um direito que não é alienável, bem como, o respetivo pagamento de todas as despesas de manutenção com elas relacionadas.

  • Posso fazer alterações à fachada do meu prédio, mesmo que apenas afetando a minha fração?

    A fachada do prédio, bem como, todas as suas características arquitetónicas, são propriedade comum, implicando que, quaisquer obras que modifiquem a linha arquitetónica só possam ser realizadas mediante autorização aprovada em Assembleia de Condóminos e aprovada posteriormente pela Câmara Municipal.

  • Como são divididos os pagamentos dos serviços que dizem respeito a todas as áreas e serviços comuns do condomínio?

    Este pagamento é calculado de acordo com a área de cada um dos condóminos, fazendo a sua respetiva proporção em termos de permilagem, para o pagamento da despesa.

  • Quais os seguros obrigatórios que tenho que fazer para a minha casa?

    O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para a sua casa, englobando na quota-parte da sua permilagem, as áreas comuns de que é coproprietário, aconselhando-se a formalização de um seguro multirriscos, porque mais abrangente, embora este último não seja obrigatório.

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Regulamento

  • Para que serve o regulamento do condomínio?

    O Regulamento do Condomínio é um conjunto de regras internas, que visam normalizar o uso e conservação das partes comuns de um prédio. É uma forma de todos os vizinhos se regerem pelas mesmas normas na utilização e preservação de um espaço que é de todos.

  • O Regulamento do Condomínio substitui a Legislação aplicável?

    O Regulamento de Condomínio não substitui a Legislação que verse sobre determinada matéria referida no primeiro, complementando-a, mas não a podendo contrariar.

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Administração

  • Quem é que deve administrar o condomínio de um prédio de habitação?

    A administração das partes comuns de um edifício deve ser feita pela Assembleia de Condóminos e por um Administrador. Na assembleia, o voto de cada um dos condóminos equivale a quantas unidades inteiras ele tem na sua percentagem ou permilagem de propriedade.

  • Como se elege o administrador?

    O Administrador é eleito e exonerado pela Assembleia. Esta função pode ser assumida por qualquer um dos condóminos que se candidate à função ou por uma empresa externa preparada para assumir estas funções. Este cargo é remunerável tendo – normalmente - a duração de um ano.

  • Quais são as funções do administrador?

    As funções do administrador constam do artº 1436º do Código Civil, podendo-lhe ser atribuídas outras em Assembleia de Condóminos, estando entre eles:

    • Convocar a assembleia dos condóminos;
    • Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
    • Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
    • Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
    • Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
    • Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
    • Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
    • Executar as deliberações da assembleia;
    • Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
    • Prestar contas à assembleia;
    • Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
    • Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

  • Se a administração do meu condomínio está ao cargo de terceiros, tenho que comparecer às reuniões?

    Deve comparecer às Assembleias de Condóminos legalmente convocadas, pois, de forma a zelar, fiscalizar e opinar sobre um bem que é seu, embora administrado por terceiros.

    As assembleias devem ser convocadas por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, indicando o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos.

  • E se eu não poder comparecer à reunião? Como terei conhecimento dos assuntos tratados?

    Caso não possa comparecer, pode fazer-se representar por outro condómino através de procuração. No caso de ausência, dever-lhe-á ser enviada no prazo de 30 dias, uma carta registada com todas as deliberações da assembleia. É assim da sua responsabilidade, após receção da mesma, mostrar o seu assentimento ou oposição com as decisões tomadas, por escrito e num prazo máximo de 90 dias.

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Ruídos

  • Tenho um vizinho barulhento. Como agir?

    Segundo a Lei do Ruído, é permitida a produção de ruído em casa até às 22 horas durante os dias úteis e até as 24 horas nas noites de sábado e domingo, embora, a níveis auditivos toleráveis. Caso o barulho do seu vizinho seja motivo de perturbação fora destes períodos, e não conseguiu um compromisso com o mesmo, pode apresentar queixa às autoridades.

  • Vou fazer obras e sei que vai haver barulho. Como devo agir?

    No caso de barulho de obras, este deve ser limitado aos dias úteis das 8 às 18 horas. Avise os seus vizinhos e Administração do Condomínio, afixando um papel informativo sobre os dias em que as obras vão decorrer. Se possível, informe também sobre os dias e as horas em que poderá ocorrer mais ruído.

  • O Estabelecimento Comercial do meu prédio não respeita as normas do ruído. Que posso fazer?

    Sempre que se sentir lesado pelo não cumprimento da Lei deve apresentar queixa à Autarquia, Inspeção Geral do Ambiente/Direção Regional do Ambiente, P.S.P. ou GNR.

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Animais

  • Vou viver para um apartamento, mas tenho dois gatos/cães. Será que posso levá-los comigo?

    Sim, os seus animais são “parte” do seu nicho familiar, englobados na sua esfera particular. Ninguém se pode opor a que eles vivam em sua casa, dentro do seu espaço privado, pois é um direito consagrado na lei.

  • Que normas tenho que cumprir?

    A lei permite que todas as pessoas tenham animais e que estes vivam consigo nas suas casas, sendo que, o dono é sempre responsável por todas as situações em que o animal se envolva, devendo garantir as condições de salubridade e tranquilidade da vizinhança. Num apartamento, podem ser alojados até 3 cães ou 4 gatos adultos. Nunca mais de 4 animais.

  • O cão da minha vizinha urinou no elevador.

    Sendo que a sua vizinha é sempre responsável por todas as situações relativas ao animal, ela deve ser alertada no sentido de repor as condições de higiene e utilização normais do elevador, sem resultar em incómodo para os demais vizinhos.

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Código Civil

Capítulo VI - Propriedade Horizontal
Secção I - Disposições gerais

Artigo 1414º - (Princípio geral)

As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituirem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

Artigo 1415º - (Objeto)

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Artigo 1416º - (Falta de requisitos legais)

1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.


Secção II - Constituição

Artigo 1417º - (Princípio Geral)

1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415º.

Artigo 1418º - (Individualização das fracções)

1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.

2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:

  • a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
  • b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
  • c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3. A falta da especificação exigida pelo nº 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1419º - (Modificação do título)

1. Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3. A inobservância do disposto no artigo 1415º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no nº 2 do artigo 1416º.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)


Secção III - Direitos e encargos dos condóminos

Artigo 1420º - (Direitos dos condóminos)

1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

Artigo 1421º - (Partes comuns do prédio)

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

  • a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
  • b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
  • c) As entradas, vestílbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
  • d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

  • a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
  • b) Os ascensores;
  • c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
  • d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
  • e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1422º - (Limitações ao exercício dos direitos)

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.

2. É especialmente vedado aos condóminos:

  • a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
  • b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
  • c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
  • d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1422º A - (Junção e divisão de fração autónomas)

1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.

2. Para efeitos do disposto no número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.

3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.

4. Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.

5. A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.

(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1423º - (Direito de preferência e de divisão)

Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem no direito de pedir a divisão das partes comuns.

Artigo 1424º - (Encargos de conservação e fruição)

1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.

4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1425º - (Inovações)

1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.

2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Artigo 1426º - (Encargos com as inovações)

1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424º.

2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.

3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.

4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1427º - (Limitações ao exercício dos direitos)

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

Artigo 1428º - (Destruição do edifício)

1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

Artigo 1429º - (Seguro obrigatório)

1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1429º A - (Regulamento do Condomínio)

1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

2. Sem prejuízo do disposto na alínea b) do nº 2 do artigo 1418º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)


Secção IV - Administração das partes comuns do prédio

Artigo 1430º - (Orgãos administrativos)

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.

Artigo 1431º - (Assembleia de condóminos)

1. A assembleia de condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

Artigo 1432º - (Convocação e funcionamento da assembleia)

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.

9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1433º - (Impugnação das deliberações)

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1434º - (Compromisso Arbitral)

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.

2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Artigo 1435º - (Administrador)

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1435º A - (Administrador provisório)

1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1436º - (Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

  • a) Convocar a assembleia dos condóminos;
  • b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
  • c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
  • d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
  • e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
  • f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
  • g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
  • h) Executar as deliberações da assembleia;
  • i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
  • j) Prestar contas à assembleia;
  • l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
  • m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Artigo 1437º - (Legitimidade do administrador)

1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Artigo 1438º - (Recurso dos atos do administrador)

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

Artigo 1438º A - (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)

O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.

(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)


Outras Legislações de Interesse

Decreto-Lei 292/2000 - (Regulamento geral do ruído)

A lei do ruído permite fazer barulho em casa até às 22:00 horas durante os dias úteis e à Sexta e Sábado até às 24:00 horas.

Quando se tratar de obras, o barulho deve ser limitado aos dias úteis de Segunda a Sexta, entre as 8:00 horas e as 18:00 horas. Deve ainda ser afixado no prédio, em local visível, a duração dos trabalhos e se for possível, com indicação das horas / datas em que se prevê maior intensidade de barulho.

Estão excluídas desta norma as obras de caracter urgente, tais como inundações, que não necessitam destas diligências.

Os condóminos que se sintam lesados pelos vizinhos, deverão apresentar queixa à Autarquia, Inspecção-Geral do Ambiente / Direcção Regional do Ambiente ou a P.S.P., sendo esta última entidade a melhor solução se quiser obter efeitos imediatos. As multas para particulares que não respeitam a lei do ruído chegam aproximadamente a 2.500 Euros. No caso do barulho vir de um café ou restaurante, podem chegar aos 25.000 Euros.

Para situações especificas recomenda-se a análise do Decreto-Lei supracitado.


Noção - Animais

Ultimamente, o departamento Jurídico da LPDA tem recebido muitos telefonemas de pessoas que se vêm confrontadas com o facto de os administradores dos prédios pretenderem introduzir, no regulamento interno do condomínio, a proibição de animais nos apartamentos.

Esta tomada de posição não só contraria Direito adquiridos como também o direito consignado por lei quanto à permanência de animais em apartamentos.

Para além disso, trata-se de uma posição que interfere com o direito das pessoas no que se refere à sua vida particular e pior do que isso, trata-se de uma marginalização dos animais que pode e leva muitas vezes ao seu abandono, por falta de esclarecimento.

Assim, a L.P.D.A., faz saber que:

Existe legislação que regulamenta as exigências quanto aos cuidados a ter com os animais nos apartamentos. Porém, não existe legislação que proíba as pessoas de os ter . A mais recente, portaria nº1427/2001 de 16 de Dezembro, define no seu art.º 1º alínea 2 -“ Sempre que sejam respeitadas as condições de salubridade e tranquilidade da vizinhança, podem ser alojados por apartamento até três cães ou 4 gatos adultos” -, ou seja até 4 animais.

O código civil considera os animais pertença (um bem ) das pessoa, tornando-as por eles responsáveis em todas as situações, logo, as pessoas não podem ser espoliadas dos seus pertences e ou bens por qualquer regulamento de condomínio sem fundamento plausível.

Quando é celebrado o contracto de promessa de compra e venda de um apartamento e ou aluguer deve o comprador ou o inquilino ser informado de que existe um regulamento que interdita o acesso a animais; regulamento que deve estar afixado no imóvel.

Qualquer regulamento feito à posterior ,não pode ser aplicado a quem já tem direitos adquiridos. O regulamento de condomínio só tem aplicação a partir da sua aprovação e desde que este seja aprovado por maioria, conforme lei do condómino. Mesmo assim, é discutível a sua validade porquanto não existe nenhuma lei que proíba a posse de animais, bem pelo contrário.

Se se deparar com esta situação e necessitar no nosso apoio pode contactar-nos por e–mail: lpda@lpda.pt ou através do telefone 214581818 de 2ª a 6ª feira das 16 às 18,30 departamento jurídico.


Seguro - Condomínio

O Ministério do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional, através da Portaria 1425-B/2007, de 31 de Outubro, veio estabelecer os novos valores, por metro quadrado de área útil, do preço da habitação, para vigorar em 2008, sendo de €721,28, de €630,50 e de €571,22, para a Zona I, Zona II e Zona III, respectivamente.

A Zona I compreende os concelhos sede de distrito e concelhos da Amadora, Oeiras, Loures, Odivelas, Cascais, Sintra, Vila Franca de Xira, Matosinhos, Gondomar, Vila Nova de Gaia, Valongo, Maia, Vila do Conde, Póvoa de Varzim, Almada, Barreiro, Seixal, Moita e Montijo.

Os valores, por metro quadrado de área útil, do preço da habitação supra referidos são revelantes, entre outros, para efeito de determinação do capital a garantir no âmbito de vários contratos de seguros, designadamente no de multiriscos-habitação, contanto que o capital seguro do imóvel deverá corresponder sempre ao custo da respectiva reconstrução, com excepção do valor dos terrenos em que o mesmo está implantado, porque imperecíveis, cabendo ao tomador – a correspondente avaliação inicial.

Considerando as dúvidas frequentes sobre esta matéria, chamamos a atenção para os seguintes pontos:

  • Estes valores não têm carácter obrigatório. São usados pelas seguradoras para o cálculo do capital a segurar porque, regra geral, correspondem aos praticados pelos construtores para prédios e vivendas de qualidade média.
  • Para fracções de edifícios em propriedade horizontal, o capital seguro tem que incluir o valor proporcional das áreas comuns.
  • Os credores hipotecários exigem um seguro com um capital igual ao do crédito, que pode ser um pouco superior ao valor de reconstrução. Neste caso aceita-se o sobresseguro. Embora tecnicamente errado, resolve a necessidade do cliente com um custo pouco superior.

O capital seguro, deve cobrir o valor da reconstrução do imóvel e não somente o valor do crédito hipotecário.

Ou seja, se a sua habitação tem um valor de 150.000,00 euros e o seu crédito hipotecário for de 50.000,00 euros, em caso de sinistro, a seguradora apenas paga pelos 50.000,00.

Informe-se com o seu ou o nosso mediador.

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